Кто бы мог подумать всего лишь месяц назад, что в Российской Федерации пандемия послужит причиной закрытия огромного количества предприятий, обвала финансовых рынков и «самозоляции» людей практически на всей территории нашей страны. В этом обзоре мы разберем, можно ли считать коронавирус форс-мажором, как это влияет на договор аренды и какие могут быть санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Последствия распространения коронавируса прямо отражаются на бизнесе: введение фактического всеобщего карантина, сокращение числа клиентов, резкое уменьшение дохода у абсолютного большинства бизнесов… Последнее особенно резко проявится в самое ближайшее время. Многие бизнесы ведут деятельность на арендованных площадях и для них неизбежно встанет вопрос о том, как платить за аренду помещения, ведь дохода почти нет?
Власти решили вопрос за бизнес. Так, указом мэра Москвы №21-УМ от 16 марта 2020 года было объявлено, что коронавирус является обстоятельством неопределимой силы (форс-мажором), а по условиям долгосрочных договоров это означает законное освобождение от некоторых обязательств.
Что такое форс-мажор
Определение форс-мажора или непреодолимой силой (что то же самое) даётся в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), где в ст. 401 говорится о том, что лицо освобождается от ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности в случае ненадлежащего исполнения обязательства только если докажет, «что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».
Также ГК РФ отдельно устанавливает, что к обстоятельствам непреодолимой силы «не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.»
Иными словами, ГК РФ не дает конкретного перечня ситуаций форс-мажора, т.е. не указывает на то, что именно относится к «чрезвычайным» или «непредотвратимым» обстоятельствам. Но его можно найти в Положении о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы от 23.12.2015 № 173-14. Оттуда следует, что массовые заболевания (эпидемии) отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы.
Таким образом, вывод в Указе Мэра Москвы о том, что пандемия коронавируса является форс-мажором вполне обоснован.
Но как бы то ни было, необходимо в любом случае иметь в виду, что как прямо указано в п.3 ст. 401 ГК РФ, форс-мажор является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. И в кодексе ничего не сказано про само обязательство..
Влияние форс-мажора на договор аренды
Исходя из уже приведённых данных можно увидеть, что форс-мажор не освобождает от выполнения всех обязательств по договору (в частности, от уплаты аренды). Он может освобождать от некоторых обязанностей, т.е. «помогать» лишь частично – снимать, например, обязательство по выплате неустойки за просрочку оплаты.
На практике участники гражданско-правовых сделок часто предусматривают специальные условия на случай обстоятельств неопреодолимой силы, например, приостановление исполнения сделки. Это должно быть указано непосредственно в конкретном договоре. Поэтому необходимо каждый текст соглашения изучать в отдельности, а если это не позволяет сделать однозначный вывод, то необходимо ориентироваться на общие положения закона.
В каком случае можно претендовать на освобождение от арендной платы или на ее уменьшение?
Арендаторы помещений могут претендовать на это фактически лишь в одном из следующих случаев:
- Нормативно-правовым актом будут закрыты для посещения здания офисов, торговых центров и иных сооружений, в которых помещения сдаются в аренду (т.е. пользоваться ими будет невозможно в силу государственного или муниципального регулирования);
- Арендодатель приостановит доступ к помещению (своим внутренним актом или фактически);
- Договором аренды прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, а исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии.
В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются даже несмотря на объявление форс-мажора.
Так что же делать?
На самом деле в реальном бизнесе мало кто хочет потерять своих партнёров, тем более, если сотрудничество с ними было взаимовыгодным и беспроблемым. Поэтому стороны могут договориться и пойти на уступки, которые основаны на учёте взаимных интересов.
Это можно сделать, например, посредством:
- Заключения дополнительного соглашения, в котором с учётом интересов друг друга арендодатель и арендатор определят условия дальнейшего исполнения своих обязательств по договору в текущей ситуации пандемии коронавируса. Это могут быть, например, согласованные арендные каникулы (т.е. полное освобождение от уплаты арендной платы на какой-то определённый период), снижение арендной платы, отсрочка или рассрочка её уплаты.
- Мирного расторжения договора в связи с невнесением или невозможностью внесения арендатором арендной платы без каких-либо штрафных санкций.
Обращаем внимание на то, что в обоих перечисленных случаях нужно заключать и подписывать именно соответствующее соглашение – ни один из этих вариантов не будет регулироваться каким-то «автоматическим» образом. Например, обстоятельство неопреодолимой силы в силу законодательства не является основанием для расторжения договора. Это происходит исключительно по инициативе сторон.
Безусловно, распространение вируса повлияет на рынок аренды. Правильнее даже сказать, что уже повлияло: не все бизнесы выживут после этой ситуации, а часть, попробовав работать в онлайне, не захочет возвращаться в привычный общий офис или торговый зал. Однако оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития ситуации, мы рекомендуем и арендаторам, и арендодателям пойти на взаимные уступки: детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и принять согласованное решение о возможном освобождении сторон от каких-либо обязательств.
Также приводим тезисные ответы юриста Данила Тюрина, с которым наша компания ЮРВЕСТ сотрудничает уже много лет
Вопрос: Так может ли компания не платить аренду за период «нерабочих дней»?
Ответ: Я посмотрел имеющиеся тексты договоров аренды, законодательство, судебную практику, комментарии к ней и вот какой вывод можно сделать:
- Наступление форс-мажора однозначно освобождает арендатора от ответственности за просрочку по обязательству (т.е. от пени, штрафов).
- Как только обстоятельство неопредолимой силы перестанет действовать, само обязательство по уплате арендной платы необходимо будет исполнить.
- Действующее законодательство к обстоятельствам неопреодолимой силы не относит обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны договора: например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей и т.д.
- Текущая ситуация с распространением кононавируса Правительством Москвы объявлена обстоятельством непреодолимой силы.
- Между форс-мажором и невозможностью исполнить обязательство (заплатить арендную плату) должна быть прямая причинно-следственная связь.
- Ситуация в РФ в настоящее время не препятствует арендатору исполнять обязанность по внесению платы за пользование помещением (банки работают, переводы между счетами возможны, мобильные приложения кредитных организаций функционируют как обычно).
- Пока у арендатора есть доступ к помещению, он обязан платить аренду.
- По отдельному соглашению арендатора с арендодателем можно уменьшить арендную плату, а также не вносить её за период, когда компания не могла пользоваться помещением (п.4 ст. 614 ГК РФ).
Чтобы заключать договоры, которые будут на самом деле защищать ваши интересы даже в чрезвычайных обстоятельствах обращайтесь к профессионалам.
Также рекомендуем изучить материалы нашего бизнес-вебинара «Договор как страховка. Каких проблем можно избежать» – это поможет понять суть того, когда и как можно себя застраховать от проблем.