Кто бы мог подумать всего лишь месяц назад, что в Российской Федерации пандемия послужит причиной закрытия огромного количества предприятий, обвала финансовых рынков и «самозоляции» людей практически на всей территории нашей страны. В этом обзоре мы разберем, можно ли считать коронавирус форс-мажором, как это влияет на договор аренды и какие могут быть санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Последствия распространения коронавируса прямо отражаются на бизнесе: введение фактического всеобщего карантина, сокращение числа клиентов, резкое уменьшение дохода у абсолютного большинства бизнесов… Последнее особенно резко проявится в самое ближайшее время. Многие бизнесы ведут деятельность на арендованных площадях и для них неизбежно встанет вопрос о том, как платить за аренду помещения, ведь дохода почти нет?

Власти решили вопрос за бизнес. Так, указом мэра Москвы №21-УМ от 16 марта 2020 года было объявлено, что коронавирус является обстоятельством неопределимой силы (форс-мажором), а по условиям долгосрочных договоров это означает законное освобождение от некоторых обязательств.

Что такое форс-мажор

Определение форс-мажора или непреодолимой силой (что то же самое) даётся в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), где в ст. 401 говорится о том, что лицо освобождается от ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности в случае ненадлежащего исполнения обязательства только если докажет, «что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».

Также ГК РФ отдельно устанавливает, что к обстоятельствам непреодолимой силы «не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.»

Иными словами, ГК РФ не дает конкретного перечня ситуаций форс-мажора, т.е. не указывает на то, что именно относится к «чрезвычайным» или «непредотвратимым» обстоятельствам. Но его можно найти в Положении о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы от 23.12.2015 № 173-14. Оттуда следует, что массовые заболевания (эпидемии) отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы.

Таким образом, вывод в Указе Мэра Москвы о том, что пандемия коронавируса является форс-мажором вполне обоснован.

Но как бы то ни было, необходимо в любом случае иметь в виду, что как прямо указано в п.3 ст. 401 ГК РФ, форс-мажор является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. И в кодексе ничего не сказано про само обязательство..

Влияние форс-мажора на договор аренды

Исходя из уже приведённых данных можно увидеть, что форс-мажор не освобождает от выполнения всех обязательств по договору (в частности, от уплаты аренды). Он может освобождать от некоторых обязанностей, т.е. «помогать» лишь частично – снимать, например, обязательство по выплате неустойки за просрочку оплаты.

На практике участники гражданско-правовых сделок часто предусматривают специальные условия на случай обстоятельств неопреодолимой силы, например, приостановление исполнения сделки. Это должно быть указано непосредственно в конкретном договоре. Поэтому необходимо каждый текст соглашения изучать в отдельности, а если это не позволяет сделать однозначный вывод, то необходимо ориентироваться на общие положения закона.

В каком случае можно претендовать на освобождение от арендной платы или на ее уменьшение?

Арендаторы помещений могут претендовать на это фактически лишь в одном из следующих случаев:

  • Нормативно-правовым актом будут закрыты для посещения здания офисов, торговых центров и иных сооружений, в которых помещения сдаются в аренду (т.е. пользоваться ими будет невозможно в силу государственного или муниципального регулирования);
  • Арендодатель приостановит доступ к помещению (своим внутренним актом или фактически);
  • Договором аренды прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, а исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии.

В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются даже несмотря на объявление форс-мажора.

Так что же делать?

На самом деле в реальном бизнесе мало кто хочет потерять своих партнёров, тем более, если сотрудничество с ними было взаимовыгодным и беспроблемым. Поэтому стороны могут договориться и пойти на уступки, которые основаны на учёте взаимных интересов.

Это можно сделать, например, посредством:

  • Заключения дополнительного соглашения, в котором с учётом интересов друг друга арендодатель и арендатор определят условия дальнейшего исполнения своих обязательств по договору в текущей ситуации пандемии коронавируса. Это могут быть, например, согласованные арендные каникулы (т.е. полное освобождение от уплаты арендной платы на какой-то определённый период), снижение арендной платы, отсрочка или рассрочка её уплаты.
  • Мирного расторжения договора в связи с невнесением или невозможностью внесения арендатором арендной платы без каких-либо штрафных санкций.

Обращаем внимание на то, что в обоих перечисленных случаях нужно заключать и подписывать именно соответствующее соглашение – ни один из этих вариантов не будет регулироваться каким-то «автоматическим» образом. Например, обстоятельство неопреодолимой силы в силу законодательства не является основанием для расторжения договора. Это происходит исключительно по инициативе сторон.

Безусловно, распространение вируса повлияет на рынок аренды. Правильнее даже сказать, что уже повлияло: не все бизнесы выживут после этой ситуации, а часть, попробовав работать в онлайне, не захочет возвращаться в привычный общий офис или торговый зал. Однако оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития ситуации, мы рекомендуем и арендаторам, и арендодателям пойти на взаимные уступки: детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и принять согласованное решение о возможном освобождении сторон от каких-либо обязательств.

Также приводим тезисные ответы юриста Данила Тюрина, с которым наша компания ЮРВЕСТ сотрудничает уже много лет

Вопрос: Так может ли компания не платить аренду за период «нерабочих дней»?

Ответ: Я посмотрел имеющиеся тексты договоров аренды, законодательство, судебную практику, комментарии к ней и вот какой вывод можно сделать:

  1. Наступление форс-мажора однозначно освобождает арендатора от ответственности за просрочку по обязательству (т.е. от пени, штрафов).
  2. Как только обстоятельство неопредолимой силы перестанет действовать, само обязательство по уплате арендной платы необходимо будет исполнить.
  3. Действующее законодательство к обстоятельствам неопреодолимой силы не относит обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны договора: например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей и т.д.
  4. Текущая ситуация с распространением кононавируса Правительством Москвы объявлена обстоятельством непреодолимой силы.
  5. Между форс-мажором и невозможностью исполнить обязательство (заплатить арендную плату) должна быть прямая причинно-следственная связь.
  6. Ситуация в РФ в настоящее время не препятствует арендатору исполнять обязанность по внесению платы за пользование помещением (банки работают, переводы между счетами возможны, мобильные приложения кредитных организаций функционируют как обычно).
  7. Пока у арендатора есть доступ к помещению, он обязан платить аренду.
  8. По отдельному соглашению арендатора с арендодателем можно уменьшить арендную плату, а также не вносить её за период, когда компания не могла пользоваться помещением (п.4 ст. 614 ГК РФ).

Чтобы заключать договоры, которые будут на самом деле защищать ваши интересы даже в чрезвычайных обстоятельствах обращайтесь к профессионалам.

Также рекомендуем изучить материалы нашего бизнес-вебинара «Договор как страховка. Каких проблем можно избежать» – это поможет понять суть того, когда и как можно себя застраховать от проблем.